１－２ 土地探し方
土地探しから家づくりを始める場合に知っておきたいこと。
土地探しからマイホームづくりを始める場合、少しでも広くて、少しでも安い物件で、周辺環境や学区の条件が良い場所を手に入れたいものです。
しかし、条件が良くて安い土地には、何か理由があるものです。土地から探している方が知っておきたいことをまとめました。これからの家づくりの参考にしてください。
土地探しのポイント
１．面積
希望する家を建てる広さが十分にあるか確認しましょう。
土地が広いに越したことはありませんが、資金には限りがあるので、最低限どれだけの広さが必要かも決めることが大切です。
２．地形
斜面地で利用しにくい敷地、すみ切りで利用できない敷地、道路幅が狭いと利用できない敷地など、土地の広さが必ずしも実際に使えるとは限りません。変形地形、方位、道路づけなどを確認しましょう。
３．地盤
地盤は、建物を支える上でとても大切です。地盤が悪いと地盤補強に予想外の出費になる場合があります。
また、軟弱地盤は地盤の良い土地に比べ地震の際に揺れが激しくなったり、建物が傾こともあります。
家を建てる前には必ず地盤調査を行う事も必要です。
４．環境
日当たり、風通し、周辺に緑があるか。近隣の建物や近所同士の関係は良好かなど確認しましょう。
また、図面や地図上からでは、分からない事もあるので実際に現地に行き周辺地域の事も含めて確認することも大切です。
５．利便性
自分達が暮らしやすい環境が整っているか、それぞれの家庭によって違いはありますが、生活に直結した施設等（スーパー、学校、役所、病院等）のアクセスや交通が良いかを確認しましょう。
６．将来性
新しい駅や大型商業施設ができる、都市計画が進んでいるなど、将来プラスの条件が加わる見込みがあるか
敷地の法定規則を確かめよう。
道路の幅が４メートル未満や私道には注意が必要です。
建物を建てるには、敷地が道路に２メートル以上接していなければならないと定めているため、道路幅が４メートル未満の場合は、建てる時に敷地の一部が利用できないことがあるので注意が必要です。
私道は私有財産ですから、私道を通行するため、所有者の承諾を得ることが原則となります。
建ぺい率と容積率
建ぺい率
建ぺい率とは、建築面積を敷地面積で割った数値をパーセントで表したもので、その敷地に対してどれだけの割合まで家を建てることが出来るかを検討する場合に使用します。
建ぺい率は各用途地域ごとに制限が定められており、この上限を超えて建物を建てることができません。
| 建ぺい率(%) ＝ | 建築面積 | × １００ |
| 敷地面積 |
容積率
容積率とは、建物各階の床面積の合計（延べ床面積）を敷地面積で割った数値をパーセントで表したもので、その敷地に対してどれだけの規模まで建物を建てることが出来るかを検討するときに使用します。
容積率は各用途地域ごとに制限が定められており、この上限を超えて建物を建てることができません。
| 容積率(%) ＝ | 延べ床面積 | × １００ |
| 敷地面積 |
高さ制限と斜線制限。
都市計画法にある用途地域によっては建てられる建物の種類が決められています。
高さ制限とは、その土地に建てられる建物の高さの上限を制限するもので、用途地域や高度地区の種別、都市計画などによってそれぞれの上限値が決められています。
たとえば、「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域内」の場合、高さの上限は都市計画で定められた10ｍまたは12ｍとなっています(場所によって異なる)。
さらに、「北側斜線制限」は、敷地の真北方向から受ける斜線制限で、北側の敷地に日影等の影響が出ないように建物の高さを制限されています。用途地域によって建てられる建物に制限があるので、その法的規制をきっちりと確認することが必要となります。